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最高跌幅37%！澳洲多地房价“跳水”
澳大利亚房价中位数在过去一年上涨4.6%再创新高，但各地涨幅差异显著。布里斯班、珀斯和阿德莱德等蓬勃发展的城市房价飙升，而悉尼、墨尔本、堪培拉和霍巴特的涨幅则较为温和。
PropTrack最新数据显示，在典型住宅售价曾达100万澳元以上的郊区，市场疲软已导致房价中位数下降。截至2024年6月的一年里，这些郊区的独立屋或单元房价格曾突破百万大关，但最新数据呈现不同景象。这些变得更为实惠的郊区主要集中在澳大利亚两大城市及周边地区。
全澳共有37个郊区房价中位数从百万以上跌落，其中独立屋降价多集中在墨尔本，单元房降价则以悉尼郊区为主。维多利亚州巴拉瑞特的温多瑞湖（Lake Wendouree）独立屋价格跌幅最大，莫宁顿半岛的莱伊（Rye）以14%的跌幅紧随其后，现价95万澳元。同地区另有德罗马纳（Dromana，94.65万澳元）和皮尔斯代尔（Pearcedale，93万澳元）退出\"百万俱乐部\"。
部分远郊区域未能维持\"树换族\"（疫情期间逃离城市的购房者）热潮期的价格水平。距墨尔本市中心西北约75分钟车程的特伦瑟姆（Trentham）独立屋中位数下跌10%至95万澳元。吉斯伯恩（Gisborne）房价下跌2万至98万澳元，较2022年真人秀《The Block》拍摄时的120万澳元显著回落。
\"当初树换族推高了房价，\"当地房产经纪人基里利·埃文斯表示，\"但加息改变了买家结构——墨尔本买家大幅减少，更多是本地升级置换需求。\"新州方面，悉尼西北边缘的库拉容高地（Kurrajong Heights）同比降价6.2万澳元，西南外围的巴戈（Bargo）降价3万澳元。
REA集团高级经济学家安妮·弗莱厄蒂指出，随着疫情购房热潮消退，远郊生活方式型郊区正经历持续价格回调。\"这些地区疫情期间需求异常旺盛，部分郊区价格已修正多年。高持有成本与高利率可能促使更多房源入市。\"不过近期降息可能为房价筑底，创造入市时机。
埃文斯观察到，随着利率下降，吉斯伯恩市场近期出现回暖迹象：\"过去三四周买家活动明显增加。\"单元房市场方面，墨尔本东部坎特伯雷、东基尤和东艾文豪等郊区跌幅超20万澳元，但仍是当地高端公寓市场。悉尼内城的达令赫斯特（Darlinghurst）、格利伯（Glebe）和莱卡特（Leichhardt）单元房中位数也已跌破百万。
弗莱厄蒂表示，面对成本上升，许多投资者正退出公寓市场，\"维多利亚州投资者抛售尤为明显\"。麦格拉思地产中介弗雷泽·特维指出，达令赫斯特中位数下降源于投资者集中抛售低价公寓：\"利率上升压缩了利润空间。\"与之相对，优质学区附近的独立屋因供应稀缺仍保持坚挺。
02
澳洲房地产股盈利增长成投资者关注焦点
随着澳大利亚房地产公司报告财务业绩，房地产股正在成为投资者关注的焦点。估值趋于稳定，利率开始下调，房地产股票价格也在上升。
分析师和投资者现在关注的焦点是盈利增长。
“我感到乐观，”SG Hiscock & Company的董事兼投资组合经理Grant Berry表示。
“估值是支持性的，且有良好的中期增长基础。”
尽管估值稳定，利率下降，但部分分析师认为市场情绪仍然谨慎，并指出房地产股票并不便宜，价格-收益比（P/E）约高出长期平均水平20%。
Macquarie Equity Research的分析师Callum Bramah在最近的报告中指出，澳大利亚房地产投资信托（AREIT）部门相较于大部分长期平均投资指标而言，估值较高，尽管与净资产价值（NTA）比率相符。
但对NTA的评估，Bramah认为其基础是“资本化率与长期债券收益率差距过小”，而且房地产交易数量“过少”。
不过，对于房地产投资信托（REITs）来说，利好消息仍然存在，特别是在收入增长方面。
大多数分析师预计，在当前财年，AREITs将实现超过5%的盈利增长，并预计2027财年将超过6%的增长。
Pendal Group的上市物业部门负责人Pete Davidson表示，盈利增长的前景可能是AREITs行业最好的之一。
“零售将呈现良好的盈利增长；工业租金增长将放缓，但仍然保持正增长；办公楼将呈现平稳的盈利，但至少估值将保持稳定，”他表示。
他还指出：“财务报表状况良好，杠杆应保持平稳，利息成本压力应该在减轻。”
UBS的分析师Tom Bodor表示，盈利增长的改善将受到持续降息和金融对冲的推动。
“如果更加鸽派的利率下降路径导致收购和开发的动力加大，可能会带来更多上行空间，”他说。
尽管如此，Bodor警告，由于像Goodman、Stockland、Mirvac和Vicinity等股票的高预期，以及Lendlease和Dexus面临的具体挑战，可能会限制市场对财报发布后的反应。
两家较小的房产公司Peet Ltd和Cedar Woods Properties均表示，2024-25年将实现“强劲”的利润增长，并且预计2025-26年还会有更多增长。两家公司在过去三个月里交出了强劲的价格增长成绩单。
Stockland将2024-25年度的分红提升了2.4%，这得益于收购了Lendlease的“总体规划社区”组合。
Mirvac在其3月季度更新中报告了“积极的势头”，与2024年3月相比，住宅部门增长了80%。
然而，势头需要时间才能转化为实际的盈利增长。由于过去几年的疲软，Mirvac的2025财年全年分红下降了14%。
Macquarie的Bramah认为，2026年及以后的指导意见将驱动行业表现的分化，“一些REITs将回归增长，而其他一些将继续面临挑战”。
他特别指出：“利率对冲将成为2025-26年盈利增长前景分化的重要因素。”只有一些集团预计其债务成本会下降。
周二，全球房地产巨头CBRE发布了其最佳第二季度业绩报告，许多人希望这标志着商业房地产市场的复苏。全球租赁增长了14%，美国销售增长了25%，推动净收入增长了65%。
然而，澳大利亚市场表现相对较为平稳，但CBRE太平洋区研究主管Sameer Chopra表示，本年度上半年当地的交易量增长了13%，并表示，受租金增长推动的优质房地产最新估值可能会有所上行。
“该行业的拖累可能来自更高的支出，如土地税、税率和保险等，”他警告道。
03
澳洲十大房贷热门区曝光！悉墨这些地方上榜…
NAB最新发布的房贷数据揭示了2025年前五个月全澳购房者的最新动向，部分此前鲜少被关注的远郊区，如墨尔本Truganina，成为目前最热购房地段。
据RealEstate网站报道，NAB房贷业务主管Denton Pugh表示，尽管多方预期央行本 月会降息，但利率仍维持不变。 然而，行长Michele Bullock已明确表示，“利率正朝进一步放松的道路前进”，为未来几个月的房市注入信心。
过去一年利率居高不下，使许多买家选择观望。但如今已迎来两次降息，NAB预计今年还将再降两次，越来越多首次购房者认为这是一个不可错过的入市窗口期。
Pugh表示：“虽然我们没看到疯狂购房潮，但今年市场明显更活跃。”
他透露，全澳 范围内拍卖活动的平均竞拍人数已达到18个月来的最高水平，传统春季旺季未到，市场已显现动能。
此外，各州的政府激励措施进一步激发购房需求。昆州首置族如购买或建造全新住宅，无需缴纳印花税，无论房价多少均可豁免。
此外，2025年昆州预算还公布了“Boost to Buy”股权共享计划，助低首付买家进场。
西澳大幅调高首置购房印花税优惠门槛，减少购房初期支出。
*全澳前十大购房热点区（按贷款申请量排名）：*
1. Truganina（墨尔本）
2. Roxburgh Park（墨尔本）
3. Yarramundi – Londonderry（悉尼）
4. Point Cook（墨尔本）
5. Cranbourne East（墨尔本）
6. Tarneit（墨尔本）
7. Schofields（悉尼）
8. Wentworthville（悉尼）
9. Piara Waters – Forrestdale（珀斯）
10. Prestons（悉尼）
Pugh指出，最主要的驱动力仍是“房价可负担性”，尤其对首次置业者而言，他们更愿意向远郊拓展，以获取更大的生活空间、更实惠的房价，以及不牺牲生活品质的环境。
“这些区域原本交通不便，但近年来因为基础设施投资，比如新开的火车线路或高速公路改造，已经能实现快捷通勤。”
04
澳洲高收入人群更倾向于在家工作，且居住地成关键因素
根据宏观规划（Macroplan）咨询公司的最新分析，高收入的专业人士通常住得离市中心更近，并且这些人更有可能选择在家工作。与此相反，居住在较远地区的人，通常需要更频繁地前往中心办公室。
新的分析显示，住在墨尔本市中心及其南东部的Yarra、Stonnington、Port Phillip和Bayside等地的工人，有一半以上每周至少在家工作一次，这一比例远高于住在中环或外郊的工人。
住在这些区域的人通常从事金融、信息技术、通讯和医疗等行业，这些行业的薪资较高，也因此让他们有更多的选择在家工作，而低收入人群则不太容易获得这种工作灵活性。
对于澳大利亚的白领人士而言，生活和工作的界限正在模糊，越来越多的人被要求随时在线工作，即便他们在平衡工作和家庭责任方面也面临压力，而灵活的工作方式使他们能更好地实现这一点。
例如，来自蓝筹律师事务所Gadens的合伙人Brihony Boan，负责管理180人的房地产与建筑团队，同时也是一位有小孩的母亲。
Boan每周三会在家工作，但即便在其他四天前往办公室时，她也能利用她住在Brighton的家来平衡不同的角色。
她表示：“即便我比一些人待在办公室的时间更多，我还是能享受到在家工作带来的灵活性。在我去办公室的日子里，我下午4点到4:30就能回家，错过了高峰期。我能在家给孩子们洗澡、读故事、做作业，然后在晚上8点再上线工作。”
Boan认为，如果她住得离市区更远，她就没有那么多灵活性，“如果我住得更远，我就不能那么快速地进出两个地方。”
根据工作招聘平台Indeed的数据，保险行业中有超过50%的职位广告提到可以在家工作，其他较大的行业如土木工程、IT运营、市场营销、法律和银行等也都在一定程度上提到远程工作。
Indeed的高级经济学家Callam Pickering表示，“远程工作在工程、技术和各种专业服务职位中更为常见，而这些职位通常是薪酬较高的。”
宏观规划的Haratsis表示，随着2023-2024年维多利亚州交通和活动调查数据与2021年人口普查收入数据的结合，他认为复工潮已经到达了极限。
在劳动力变化的背景下，42%的工人属于千禧一代（1982年至1999年出生），他们更加注重生活与工作之间的平衡。
Haratsis补充道：“人们不会放弃这些生活方式，尤其是在工作时要求能有更多灵活性。”
Boan也强调，灵活性对她和其他同事至关重要，尤其是对她的12人团队而言，她提到：“没有这种灵活性，我不可能管理好我的生活，感觉也不会那么舒适。”
根据宏观规划的分析，墨尔本CBD附近的Yarra市区有最高比例的工人每周至少在家工作一天，达到62%，紧随其后的是墨尔本市、Port Phillip、Stonnington和Bayside等地，分别为57%、56%、53%和51%。
而住在外环中环郊区的人则更少选择在家工作，唯一的例外是位于Macedon Ranges Shire的居民，他们的比例为50%。
经济学家Aaron Mollross表示，现在有两种不同的趋势，一部分人选择住得离市中心更近，而另一部分人则故意搬到郊区，享受较低的住房成本和更好的生活条件。
这些数据目前只适用于墨尔本，但Haratsis认为，其他城市也可能存在类似的趋势。
他说：“墨尔本、悉尼和布里斯班的工作人群中，大约38%、36%和34%的员工在一定程度上选择远程工作，而公共交通的减少与此相关。”
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